Immobilien

Der Immobilienkauf ist aus gutem Grund beurkundungspflichtig: Für Käufer und Verkäufer geht es in der Regel um viel Geld und keiner von beiden möchte dabei böse Überraschungen erleben oder sein Geld verlieren.

Das Gesetz hat daher dem Notar die Aufgabe übertragen, Käufer wie Verkäufer vor rechtlichen Fallstricken zu bewahren, indem er als neutraler Fachmann beide Vertragsparteien juristisch berät, ihnen Hinweise gibt und einen ausgereiften, für beide Seiten fairen Vertrag formuliert. Sind Käufer und Verkäufer einig, erhalten sie in der Regel kurzfristig einen Vertragsentwurf übersandt, zu dessen Vorbereitung dem Notariat Namen, Geburtsdaten und Anschriften der Beteiligten, Kaufpreis und Grundbuchangaben über das Kaufobjekt mitgeteilt werden sollten. In der Beurkundung wird der Vertrag vorgelesen und erläutert und von den Beteiligten nach Klärung aller Fragen unterzeichnet. Nach der Beurkundung sorgt der Notar für die Abwicklung des besiegelten Kaufvertrages.

Oberstes Ziel der notariellen Vertragsgestaltung ist die Sicherheit für beide Vertragsparteien: Der Käufer soll sicher das Kaufobjekt erwerben, der Verkäufer soll sicher den Kaufpreis erhalten. Beim Kauf im Supermarkt lässt sich dies einfach bewerkstelligen, denn man erhält die Ware nur gegen sofortige Bezahlung. Beim Grundstücks- oder Wohnungskauf ist das komplizierter. Daher sieht der Kaufvertrag einige Absicherungen vor, damit das Prinzip „Geld gegen Ware“ gewahrt bleibt.

Kaufpreiszahlung

Zum Schutz des Käufers sieht ein Kaufvertrag vor, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn der Eigentumserwerb und die Löschung etwaiger Belastungen sichergestellt ist. Hierzu fordert der Notar erforderliche Genehmigungen sowie die Erklärungen über die Vorkaufsrechte von Gemeinde und Kreis an. Ferner veranlasst der Notar, dass im Grundbuch eine sog. Vormerkung für den Käufer eingetragen wird, welche praktisch eine „rechtliche Reservierung“ des Objektes bewirkt. Schließlich sorgt der Notar dafür, dass noch etwaige Grundbucheintragungen von Banken (z.B. Hypotheken oder Grundschulden) im Zuge der Vertragsabwicklung gelöscht werden; hat der Verkäufer noch Darlehensschulden, werden diese aus dem Kaufpreis getilgt. Liegen dem Notar alle notwendigen Unterlagen vor – in der Regel 4-6 Wochen nach Beurkundung –, teilt er den Beteiligten schriftlich die Kaufpreisfälligkeit mit (sog. Fälligkeitsmitteilung). Bewohnt der Verkäufer das Objekt noch selbst, wird der Kaufpreis in der Regel erst nach Auszug fällig.

Finanzierungsvollmacht

Der Käufer muss zumeist ein Darlehen zur Bezahlung des Kaufpreises aufnehmen, welches freilich erst nach Eintragung einer entsprechenden Sicherheit (Hypothek oder Grundschuld) in das Grundbuch ausbezahlt wird. Hierzu räumt der Verkäufer dem Käufer eine Vorabbelastungsmöglichkeit ein (sog. Finanzierungsvollmacht). Dies erfolgt jedoch unter der Bedingung, dass die finanzierende Bank das Darlehen direkt an den Verkäufer (oder zur Ablösung eingetragener Banken) auszahlen muss.

Mängelhaftung

Beim Kauf gebrauchter Immobilien übernimmt der Verkäufer regelmäßig keine Gewähr, so dass eine Haftung für Sachmängel ausgeschlossen wird. Damit wird auch eine Haftung für mündliche Auskünfte bei der Besichtigung oder die Angaben in Zeitungsannoncen und Maklerexposées ausgeschlossen, wenn keine ausdrückliche Zusicherung in dem Kaufvertrag aufgenommen wird. Vorhandene Mängel werden bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigt; eine gründliche Besichtigung durch den Käufer und Überprüfung von Auskünften ist daher ratsam. Versteckte Mängel, die der Käufer nicht ohne weiteres erkennen kann und die von Bedeutung für ihn sind, muss der Verkäufer auch ungefragt offenbaren, wenn er sie kennt (z.B. defekte Heizung, feuchter Keller, Hausschwamm, fehlende Baugenehmigung etwa bei nachträglichem An-/Ausbau).

Wirtschaftlicher Übergang

Der Käufer wird erst Eigentümer, wenn er in das Grundbuch eingetragen wird. Regelmäßig darf der Käufer jedoch bereits ab Kaufpreiszahlung das Haus oder die Wohnung wie ein Eigentümer benutzen (wirtschaftlicher Übergang); er erhält den Schlüssel und ist damit „Besitzer“. Ab dann stehen ihm alle Erträge des Grundstücks (z.B. Mieteinnahmen) zu. Dafür muss er aber auch alle Kosten tragen (z.B. Grundsteuern, Versicherungsprämien, Abwassergebühren). Hat der Verkäufer bereits Kosten im Voraus bezahlt (z.B. die Versicherungsprämie, die Grundsteuer etc.), muss ihm der Käufer dies anteilig erstatten.

Übergang des Eigentums

Der Verkäufer will sein Eigentum erst aufgeben, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. Deshalb reicht der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums – der letzte Schritt der Vertragsabwicklung – erst dann beim Grundbuchamt ein, wenn ihm ein Zahlungsbeleg vorliegt. Schließlich überwacht der Notar, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ordnungsgemäß vorgenommen wird. Man sieht also: Der Notar sorgt für eine ausgewogene Vertragsgestaltung und übernimmt die komplizierte Vertragsabwicklung.

Tipps und Hinweise

Der Käufer sollte das Kaufobjekt gründlich besichtigen und dabei auch die Funktionstüchtigkeit der Heizung sowie der Strom- und Wasserversorgung – vor allem bei bereits leerstehenden Objekten – überprüfen. Eine erneute Kontrolle des Zustands zeitnah zum Beurkundungstermin ist ratsam.

  • Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte der Käufer vorab eine Kopie der Teilungserklärung erhalten; sie regelt die Rechte und Pflichten der Miteigentümer, insbesondere die Kostenverteilung, sowie etwaige Sondernutzungsrechte einer Wohnung (z.B. an Terrassen-/Gartenflächen oder einem Kfz-Stellplatz). Da rechtlich die Aufteilungspläne der Teilungserklärung die Wohnung definieren, sollte der Käufer diese einsehen und mit dem tatsächlichen Bautenstand abgleichen. Der Verwalter kann Auskunft darüber geben, ob etwaige Hausgeldrückstände bestehen.
  • Steuertipp: Der Käufer kann Grunderwerbsteuer sparen (in NRW 6,5%), wenn für Zubehör und andere bewegliche Gegenstände ein gesonderter Kaufpreisteil ausgewiesen wird, weil hierfür keine Grunderwerbsteuer erhoben wird (z.B.: Einbauküche, Öltankinhalt, Gartenmöbel und -geräte, beweglicher Ofen, Gartenhaus, etc.). Da sich hierdurch die Beleihungsgrenzen verschieben können, sollte dies in jedem Fall zuvor mit der finanzierenden Bank abgestimmt werden.
  • Die Gebäudeversicherung geht automatisch auf den Käufer mit der Eigentumsumschreibung über; dann hat der Käufer ein einmonatiges Sonderkündigungsrecht. Der Verkauf ist von Käufer und Verkäufer der Versicherung anzuzeigen.
  • Ob Erschließungs- und Anliegerbeiträge (d.h. die von der Gemeinde erhobenen Kosten für den Bau der Straßen, Bürgersteige, Kanalisation etc.) vollständig abgerechnet und bezahlt sind, kann bei der örtlichen Gemeinde erfragt werden:

Stadt Euskirchen:
Fachbereich 2, Abt. öffentliche Abgaben, tel.: 02251/14-378

Stadt Mechernich:
Fachbereich 1, tel.: 02443/49-4100

Gemeinde Weilerswist:
Fachbereich Planen und Bauen, tel.: 02254/9600-167

  • Eintragungen im Baulastenverzeichnis betreffen baurechtliche Angelegenheiten (z.B. der Verzicht auf die Einhaltung von Abstandsflächen oder Gebäudehöhen, Baubeschränkungen, Stellplatz- oder Nutzungsauflagen, etc.); solche Baulasten sind zwar eher selten; trotzdem ist es ratsam, beim örtlichen Bauamt, welches das Baulastenverzeichnis führt, eine Auskunft einzuholen. Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis kostet grundsätzlich € 10,00, falls Eintrag vorhanden € 50,00 (Stand Februar 2017).

Stadt Euskirchen:
Fachbereich 9, Abt. Bauordnung, tel.: 02251/14-297 o. -298

Stadt Mechernich:
Fachbereich 2, tel.: 02443/49-4210

Gemeinde Weilerswist:
Verzeichnis wird beim Kreis geführt, tel.: 02251/15522

  • Der Käufer sollte auf jeden Fall vor Beurkundung des Kaufvertrages die Finanzierung des Kaufpreises gesichert haben, d.h. eine verbindliche Darlehenszusage besitzen. Den Darlehensvertrag sollte man jedoch erst nach Kaufvertragsschluss unterzeichnen, da auch das „Platzen“ eines geplanten Kaufs nie ausgeschlossen werden kann.
  • Literaturtipp: Der Ratgeber zur ZDF-Sendung WISO Immobilienfinanzierung gibt gute Hilfestellung und Erläuterungen bei Finanzierungsfragen.

Notar- und Gerichtsgebühren

Die vom Gerichts- und Notarkostengesetz vorgeschriebenen Notargebühren für den Kaufvertrag und dessen Abwicklung richten sich nach dem Kaufpreis und dem Umfang der notariellen Vollzugstätigkeit. Sie sind bei allen Notaren gleich und betragen als „Daumenregel“ bei Kaufpreisen um € 150.000 etwa 1% des Kaufpreises; sie fallen geringer aus, je höher Kaufpreis ist (z. B. bei € 250.000 etwa 0,8% des Kaufpreises).

Das Grundbuchamt erhebt beim Käufer Gebühren für die Eintragung der Vormerkung, des Eigentumswechsels und der anschließenden Löschung der Vormerkung (zusammen ca. 0,3-0,4% vom Kaufpreis).

Nimmt der Käufer ein Bankdarlehen auf, muss beim Notar eine Grundschuld bestellt werden, die im Grundbuch eingetragen wird. Auch hier gilt als Daumenregel, dass hierfür Notar- und Gerichtsgebühren ca. 0,6% des Grundschuldbetrages anfallen.

Die Notar- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Löschung noch eingetragener Belastungen trägt in der Regel der Verkäufer.

Grundschuld und Hypothek

Die meisten Käufer müssen zur Bezahlung des Kaufpreises einen Kredit aufnehmen; aber auch bereits eingetragene Eigentümer benötigen manchmal für Renovierungen Geld von der Bank.

Hierzu schließen sie mit der Bank einen Darlehensvertrag, in welchem Darlehenshöhe, Zinssatz und Rückzahlungsmodalitäten geregelt sind. Die Bank will sich für den Fall absichern, dass das Darlehen nicht zurückbezahlt wird. Meistens wird das gekaufte Grundstück als Sicherheit verwendet. Dazu wird es zugunsten der Bank mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet.

Was ist eine Grundschuld oder Hypothek?

„Das Haus gehört für die nächsten 30 Jahre der Bank.“ – so lautet eine verbreitete Redensart, die freilich nicht ganz korrekt ist. Die Bank ist zwar nicht Eigentümer, kann aber auf das Grundstück zugreifen, wenn das Darlehen nicht pünktlich bezahlt wird. Mit der Eintragung einer Grundschuld oder einer Hypothek ist es, als hätte man das Grundstück der Bank „verpfändet“. Die Bank kann das Grundstück durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung zu Geld machen. Gegenüber der Hypothek hat die Grundschuld den Vorteil, dass sie beliebig oft als Sicherheit für andere Forderungen verwendet werden kann. Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich aus einer besonderen Vereinbarung mit der Bank – der Zweckerklärung. Die Zweckerklärung ist deshalb besonders wichtig, bedarf aber ebenso wie der Darlehensvertrag keiner notariellen Beurkundung.

Von beiden Sicherheiten hat sich die Grundschuld gegenüber der Hypothek weitgehend durchgesetzt. Grundschuld und Grundschuldzinsen müssen in das Grundbuch eingetragen werden. Die Grundschuld gibt der Bank das Recht, in das verpfändete Grundstück zu vollstrecken.

Was bedeuten die Grundschuldzinsen?

Oft werden Grundschuldzinsen von 15%, 18% oder 20% vereinbart und eingetragen. Diese Zinsen haben nichts mit den deutlich niedrigeren Darlehenszinsen zu tun, die für den Darlehensnehmer wirtschaftlich entscheidend sind. Die Grundschuldzinsen bilden vielmehr eine Obergrenze für den Betrag, den die Bank im Versteigerungsverfahren höchstens verlangen kann, vorausgesetzt die Bank kann einen entsprechenden Anspruch nachweisen. Der hohe Grundschuldzins gewährt somit etwas „Luft“, falls die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung steigen sollten sowie für etwaige Schäden der Bank, die durch eine verspätete Darlehensrückzahlung entstehen können.

Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Regelmäßig sehen die Formulare der Banken eine sofortige Zwangsvollstreckungsunterwerfung vor. Diese ermöglicht der Bank, Vollstreckungsmaßnahmen ohne vorherigen gerichtlichen Prozess einzuleiten, falls das Darlehen nicht zurückgezahlt wird. Dabei kann die Vollstreckung nicht nur in das Grundstück, sondern auch in sonstiges Vermögen (z.B. ein Arbeitseinkommen, Ersparnisse, ein PKW etc.) erfolgen. Vollstreckt die Bank zu Unrecht, kann sich der Darlehensnehmer vor Gericht dagegen wehren.

Rangbescheinigung und Notarbestätigung

Regelmäßig sehen die Formulare der Banken eine sofortige Zwangsvollstreckungsunterwerfung vor. Diese ermöglicht der Bank, Vollstreckungsmaßnahmen ohne vorherigen gerichtlichen Prozess einzuleiten, falls das Darlehen nicht zurückgezahlt wird. Dabei kann die Vollstreckung nicht nur in das Grundstück, sondern auch in sonstiges Vermögen (z.B. ein Arbeitseinkommen, Ersparnisse, ein PKW etc.) erfolgen. Vollstreckt die Bank zu Unrecht, kann sich der Darlehensnehmer vor Gericht dagegen wehren.

Löschung von Grundschuld und Hypothek

Nach Rückzahlung des Darlehens kann eine Grundschuld oder Hypothek gelöscht werden. Hierzu muss die Bank eine sog. Löschungsbewilligung abgeben und (soweit vorhanden) den Grundschuldbrief (Hypothekenbrief) aushändigen. Der Grundstückseigentümer muss dann der Löschung beim Notar zustimmen. Der Notar leitet schließlich den Löschungsantrag an das Grundbuchamt weiter.